Construir más casas no basta: la crisis de vivienda también depende del suelo, la ciudad, la movilidad y los servicios.
El problema no es sólo construir
La crisis de vivienda ya no se explica únicamente por la falta de casas. En México y en otras ciudades de América Latina, el problema tiene una raíz más profunda: el suelo bien ubicado es cada vez más escaso, más caro y más disputado.
Ese fue uno de los puntos centrales en dos conversaciones recientes sobre vivienda y ciudad. Por un lado, Ciudad de México y Bogotá presentaron modelos urbanos durante el Foro Urbano Mundial 2026 de ONU-Hábitat, realizado en Bakú, Azerbaiyán. Por otro, especialistas del sector inmobiliario, financiero y gubernamental reunidos por Liga Inmobiliaria coincidieron en que México necesita una política de suelo más robusta para producir vivienda adecuada, accesible y conectada.
La diferencia parece técnica, pero afecta la vida cotidiana. Una vivienda puede existir en papel, venderse como “accesible” y, aun así, quedar lejos del trabajo, del transporte, de escuelas, hospitales, servicios públicos y espacios seguros. En ese caso, el precio de compra puede ser bajo, pero el costo real se paga todos los días en traslados, tiempo perdido, aislamiento y menor calidad de vida.
Suelo caro, ciudad desigual
El suelo urbano se volvió una pieza central del debate porque define casi todo: dónde se puede construir, cuánto cuesta hacerlo, qué tipo de vivienda se produce y quién puede vivir cerca de las oportunidades.
Cuando el suelo bien ubicado queda en manos de la especulación, la vivienda asequible se aleja. Cuando los trámites se vuelven lentos o inciertos, los costos suben. Cuando las ciudades crecen sin orden, la infraestructura se encarece. Y cuando la vivienda se expulsa hacia la periferia, las familias pagan el precio en movilidad, seguridad y desgaste.
En el Capítulo 3 de Liga Inmobiliaria, José Alfonso Iracheta Carroll, subsecretario de Ordenamiento Territorial, Urbano y Vivienda de la Sedatu, lo resumió con claridad: “El problema de fondo sigue siendo el suelo. Si no tenemos mecanismos claros para el acceso al suelo y políticas públicas sólidas en esta materia, difícilmente podremos generar ciudades ordenadas y vivienda adecuada para todos los sectores de la población”.
La frase apunta al centro del problema: México no sólo necesita producir más vivienda, sino producirla en lugares donde realmente se pueda vivir.
Vivienda no es lo mismo que ciudad
Durante el mismo foro, Horacio Urbano, CEO de Liga Inmobiliaria, planteó que la calidad de la vivienda ya no puede medirse sólo por los metros cuadrados, los acabados o la estructura del inmueble. Hoy también pesan la asequibilidad, el financiamiento, el acceso a servicios públicos, la infraestructura, la movilidad y la capacidad institucional para ordenar el crecimiento urbano.
Esa visión rompe con una idea que marcó décadas de política habitacional: construir muchas unidades lejos de las ciudades, bajo la lógica de resolver el déficit con volumen. El resultado, en muchos casos, fueron fraccionamientos periféricos, dependencia del automóvil o del transporte informal, abandono de viviendas y comunidades desconectadas.
Por eso el debate actual se mueve hacia otra pregunta: ¿de qué sirve una casa si no hay transporte eficiente, empleo cercano, agua suficiente, escuelas, seguridad, comercios, áreas verdes y servicios públicos?
La vivienda adecuada no está sola. Vive dentro de una ciudad. Y cuando la ciudad falla, la casa también pierde valor social.
CDMX y Bogotá muestran dos rutas
En el Foro Urbano Mundial 2026, Ciudad de México presentó el modelo de las Utopías, centros de infraestructura comunitaria que integran espacios deportivos, culturales, servicios públicos, casas de protección para mujeres y equipamientos barriales. La propuesta busca acercar derechos y servicios a zonas históricamente desatendidas.
Clara Brugada, jefa de Gobierno de la Ciudad de México, defendió esta visión como una forma de urbanismo centrado en las personas. El modelo no se limita a construir vivienda: busca intervenir el entorno, reducir desigualdades y mejorar la vida barrial. También incorpora una perspectiva de cuidados, con lavanderías comunitarias y comedores públicos, para redistribuir parte del trabajo doméstico que suele recaer de forma desproporcionada en las mujeres.
Bogotá, por su parte, presentó “Mi Casa en Bogotá”, una estrategia que articula subsidios, generación de suelo, revitalización urbana y acceso a transporte masivo. De acuerdo con la información difundida en el foro, la capital colombiana redujo su déficit habitacional de 10.5% a 6.3% en cinco años y, entre 2024 y 2026, asignó más de 30,000 soluciones de vivienda.
Vanessa Alexandra Velasco Bernal, secretaria distrital del Hábitat de Bogotá, sostuvo que una política de vivienda no puede limitarse a entregar unidades habitacionales. Debe abrir acceso a empleo, transporte, servicios y permanencia en la ciudad.
La coincidencia entre ambos modelos es relevante: la vivienda deja de verse como un producto aislado y se entiende como una herramienta para reorganizar la ciudad.
El precio empuja a la periferia
En México, el encarecimiento de la vivienda refuerza esta discusión. Durante el primer trimestre de 2025, el precio de la vivienda creció 8.2% anual, más del doble que la inflación registrada en abril de ese año, de acuerdo con datos reportados por la Sociedad Hipotecaria Federal. El precio promedio nacional de una casa superó 1,800,000 pesos.
Ese aumento no golpea a todos por igual. Quienes ya poseen vivienda pueden ver crecer su patrimonio. Quienes intentan comprar por primera vez enfrentan un muro más alto: enganche, tasas hipotecarias, ingresos comprobables, historial crediticio y precios que avanzan más rápido que el salario.
La renta tampoco ofrece una salida sencilla. En Ciudad de México, el encarecimiento de colonias bien conectadas ha intensificado la discusión sobre gentrificación, alquiler temporal, presión turística y desplazamiento. En algunas zonas, vivir cerca del trabajo se convirtió en privilegio. En otras, los habitantes originales ven cómo su barrio cambia de precio, de comercio y de ritmo hasta volverse ajeno.
El resultado es una paradoja urbana: hay más ciudad, más edificios y más oferta inmobiliaria, pero no necesariamente más acceso real a vivienda adecuada.
El programa federal enfrenta una prueba mayor
El Gobierno de México ha planteado una estrategia ambiciosa para atender el déficit habitacional, con la meta de construir un millón de viviendas durante el sexenio, recuperar cientos de miles de casas abandonadas y avanzar en escrituración, mejoramiento y nuevos esquemas de financiamiento.
La dimensión del reto es enorme. No se trata sólo de construir unidades, sino de evitar repetir errores del pasado: vivienda lejos de centros de trabajo, zonas sin servicios suficientes, mala conectividad y conjuntos que terminan abandonados porque vivir ahí resulta más caro de lo que parecía.
La recuperación de viviendas abandonadas puede ser una pieza útil si se resuelven sus problemas legales, estructurales, de ubicación y servicios. Pero no basta con rehabilitar casas si alrededor no hay ciudad funcional. El reto de fondo sigue siendo el mismo: coordinar suelo, transporte, empleo, equipamiento, servicios y financiamiento.
La trampa de construir donde es más fácil
En muchas ciudades, el suelo periférico parece la solución más rápida porque es más barato y ofrece grandes extensiones para construir. Pero esa lógica puede salir cara. Llevar agua, drenaje, electricidad, transporte, escuelas, seguridad y servicios a zonas lejanas cuesta más que aprovechar mejor áreas urbanas consolidadas.
Además, la expansión dispersa consume suelo, aumenta tiempos de traslado, eleva emisiones y presiona las finanzas públicas. Una ciudad extendida no sólo exige más infraestructura: también exige más mantenimiento, más vigilancia, más transporte y más coordinación institucional.
Por eso la política de suelo se volvió un tema estratégico. Sin instrumentos para gestionar, reservar, densificar, reciclar y regular suelo urbano, la vivienda asequible queda atrapada entre dos extremos: o se construye lejos, o se vuelve impagable cerca de las oportunidades.
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Densificar, pero con reglas
Hablar de densificación no significa llenar la ciudad de torres sin planeación. Una densificación mal diseñada puede saturar servicios, expulsar vecinos, encarecer barrios y multiplicar conflictos. Pero una densificación ordenada puede acercar vivienda a transporte, aprovechar infraestructura existente y reducir presión sobre la periferia.
La clave está en dónde, cómo y para quién se construye. No es lo mismo un desarrollo de lujo en una zona tensionada que vivienda asequible integrada a transporte público, servicios, comercio local y espacios públicos. Tampoco es lo mismo verticalizar sin agua, banquetas o escuelas que hacerlo con planeación metropolitana.
México necesita más vivienda, pero también mejores reglas para que la nueva oferta no profundice la desigualdad urbana.
La ciudad también cuida
Uno de los elementos más interesantes de los modelos presentados por Ciudad de México y Bogotá es la incorporación de una perspectiva de género. La vivienda y el suelo no se viven igual para todas las personas. La distancia al transporte, la seguridad del entorno, la cercanía a escuelas y servicios de salud, y la existencia de espacios de cuidado pueden cambiar de forma radical la autonomía económica de las mujeres.
Cuando una ciudad obliga a recorrer largas distancias para trabajar, cuidar, estudiar o atender trámites, el costo invisible suele recaer en quienes ya cargan más trabajo no remunerado. Por eso, hablar de vivienda también implica hablar de cuidados, tiempo, seguridad y acceso.
La vivienda adecuada no sólo protege del clima. También debe permitir vivir con dignidad, conectarse con oportunidades y construir comunidad.
La pregunta que viene
La crisis habitacional no se resolverá con una sola fórmula. Se necesita inversión pública, participación privada, suelo bien localizado, regulación clara, financiamiento accesible, transporte masivo, servicios públicos y mecanismos para impedir que la plusvalía urbana expulse a quienes sostienen la vida cotidiana de las ciudades.
La vivienda puede ser un derecho, una inversión, un patrimonio y un producto financiero. Pero cuando sólo se mira como mercancía, la ciudad se rompe.
El reto para México no es construir por construir. Es decidir qué tipo de ciudad quiere producir. Porque una casa sin transporte, sin agua, sin servicios y sin empleo cercano no resuelve la crisis: sólo la empuja unos kilómetros más lejos.